Wprowadzenie: nowy Ład i rynek kredytów hipotecznych
Wprowadzenie Polskiego Ładu – reformy systemu podatkowego i społeczno-gospodarczego ogłoszonej przez rząd w 2021 roku – wywołało szereg zmian w wielu aspektach życia Polaków, w tym także na rynku nieruchomości i kredytów hipotecznych.
Choć część założeń Nowego Ładu została zrewidowana lub ograniczona w kolejnych latach, wpływ reform na zdolność kredytową, oprocentowanie, dostępność finansowania oraz strategie kredytobiorców był znaczący. W tym artykule przyjrzymy się najważniejszym zmianom, które dotknęły kredyty hipoteczne w Polsce po wprowadzeniu Nowego Ładu.
Zmiany w zdolności kredytowej
Jednym z najbardziej odczuwalnych skutków Nowego Ładu była zmiana w zakresie wyliczania zdolności kredytowej, wynikająca pośrednio ze zmian podatkowych. Nowy Ład wprowadził m.in. wyższą kwotę wolną od podatku oraz nowy sposób obliczania składki zdrowotnej. Dla wielu osób zatrudnionych na umowie o pracę oznaczało to niewielki wzrost dochodu netto, co mogło w niewielkim stopniu poprawić zdolność kredytową.
Z drugiej strony, dla przedsiębiorców rozliczających się liniowo, Nowy Ład okazał się mniej korzystny. Nowe zasady obliczania składki zdrowotnej i ograniczenie możliwości odliczeń sprawiły, że wielu samozatrudnionych zaczęło wykazywać niższy dochód netto. W praktyce oznaczało to mniejszą zdolność kredytową lub konieczność zmiany formy opodatkowania, np. na ryczałt, co nie zawsze było korzystne z punktu widzenia banków analizujących wnioski kredytowe.
Programy wsparcia: „bezpieczny kredyt 2%”
Po Nowym Ładzie, w ramach działań mających na celu poprawę dostępności mieszkań, rząd wprowadził program „Bezpieczny Kredyt 2%”, który mimo że formalnie nie był częścią Nowego Ładu, pojawił się jako odpowiedź na pogarszającą się dostępność finansowania mieszkaniowego. Program umożliwiał młodym ludziom (do 45. roku życia) zaciągnięcie kredytu hipotecznego na preferencyjnych warunkach – z dopłatą do rat w ciągu pierwszych 10 lat spłaty.
Choć program ten został uruchomiony w połowie 2023 roku, jego idea wpisywała się w założenia Nowego Ładu: poprawa warunków mieszkaniowych Polaków, szczególnie młodszych. Niestety, ograniczona dostępność mieszkań oraz duży popyt w krótkim czasie doprowadziły do dynamicznych wzrostów cen nieruchomości, co w dłuższej perspektywie zredukowało część pozytywnych efektów programu.
Zmiany w kosztach kredytu i strukturze ofert bankowych
W następstwie reform Nowego Ładu i rosnącej inflacji w 2022 roku, Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się na cykl podwyżek stóp procentowych. To spowodowało wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych, głównie tych opartych na zmiennej stopie (najczęściej WIBOR). W efekcie raty wielu kredytów poszybowały w górę nawet o kilkadziesiąt procent.
Choć sama konstrukcja Nowego Ładu nie obejmowała bezpośrednich regulacji w zakresie oprocentowania, to jego skutki makroekonomiczne – w połączeniu z innymi czynnikami – wpłynęły na większą ostrożność banków i klientów. W odpowiedzi, banki zaczęły intensywniej promować kredyty ze stałym oprocentowaniem, co przed Nowym Ładem było znacznie mniej popularnym rozwiązaniem.
Podatek dochodowy i jego wpływ na inwestycje mieszkaniowe
Nowy Ład wprowadził istotne zmiany w zakresie rozliczeń podatkowych, które dotknęły również inwestorów indywidualnych kupujących nieruchomości w celach wynajmu. Wprowadzenie obowiązku opodatkowania najmu prywatnego ryczałtem (bez możliwości amortyzacji nieruchomości) sprawiło, że inwestycje w mieszkania na wynajem stały się mniej opłacalne.
Dla osób korzystających z kredytu hipotecznego na zakup mieszkania inwestycyjnego oznaczało to spadek rentowności. W połączeniu z rosnącym oprocentowaniem kredytów, Nowy Ład przyczynił się do pewnego zahamowania rynku inwestycji w nieruchomości, przynajmniej wśród mniejszych inwestorów indywidualnych – http://1ekspert.pl/oferta/kredyt-hipoteczny/.
Podsumowanie: bilans zmian po nowym Ładzie
Nowy Ład przyniósł szereg zmian, które w sposób bezpośredni i pośredni wpłynęły na rynek kredytów hipotecznych w Polsce. Z jednej strony reformy podatkowe wpłynęły na zdolność kredytową i sposób rozliczania dochodów, z drugiej – reformy te w połączeniu z inflacją i podwyżkami stóp procentowych doprowadziły do wzrostu kosztów obsługi zadłużenia.
Jednocześnie pojawiły się programy osłonowe, takie jak „Bezpieczny Kredyt 2%”, które miały złagodzić negatywne skutki i ułatwić dostęp do własnego mieszkania. Jednak efekt tych działań był ograniczony przez strukturalne problemy rynku nieruchomości, takie jak brak podaży, wysokie ceny mieszkań i sztywność ofert kredytowych.
Wnioski? Nowy Ład nie tylko zmienił system podatkowy, ale również odcisnął piętno na rynku kredytowym – zwłaszcza hipotecznym. Z perspektywy kredytobiorcy oznacza to konieczność dokładniejszego planowania, większej ostrożności przy zaciąganiu zobowiązań oraz dokładnej analizy dostępnych programów wsparcia i form opodatkowania.
